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房产税呼之欲出能否为楼市降温

2020-07-01 来源:

房产税呼之欲出 能否为楼市降温?

提要:压抑不住的房价升势,让新一轮楼市调控走到了十字路口。9月27日,从权威渠道获悉,继国土部、住建部联手出台细化调控政策后,国家有关部委将联合下发进一步深化房地产调控政策,包括强化二三套房贷差别化,其中,作为政策“最后的砝码”的房产税可能提前亮出。该人士表示,新政将确定几个城市推行房产税试点。传言一出,房地产界引起轩然大波

压抑不住的房价升势,让新一轮楼市调控走到了十字路口。9月27日,从权威渠道获悉,继国土部、住建部联手出台细化调控政策后,国家有关部委将联合下发进一步深化房地产调控政策,包括强化二三套房贷差别化,其中,作为政策“最后的砝码”的房产税可能提前亮出。该人士表示,新政将确定几个城市推行房产税试点。传言一出,房地产界引起轩然大波。

部委一月三论房产税 传言扑朔迷离

9月7日,工业和信息化部运行监测协调局与社科院工业经济研究所联合发布的《中国工业经济运行2010年夏季报告》指出,下半年要保持宏观经济政策连续性和稳定性。其中,要选择好房产税征收政策出台的合适时机。报告还提到,今年以来,新的房地产调控政策尽管取得初步效果,但房价总体上仍在高位运行,交易量大幅萎缩,对工业经济运行的影响不容忽视。这是近一个月来,明确提及房产税征收的第三个部委。上月底,发改委相关负责人表示,继续推进房产税改革。随后,财政部部长谢旭人在向全国人大作报告时也表示,下半年的一项重要工作就是研究完善合理引导个人住房消费的税收政策。

房产税政策已成为悬在楼市上方的达摩克利斯之剑,一个月内关于是否将出台新房产税的消息不断。9月22日,有消息人士称,房产税估计在国庆前后出台,明年元旦实施的可能性比较大。消息同时称,近期楼市回暖过快,针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。一位不愿透露姓名的地产人士表示,房产税突然提上日程,很可能和最近全国楼市回暖有密切关系。具楼市“风向标”的京、沪、穗、深楼市自调控以来,日前首次集体飙升全面回暖,其成交量大幅上涨。

9月26日,国土资源部和住房和城乡建设部共同发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,细化并落实此前国务院出台的调控房地产的政策,要求土地住房供应必须向民生倾斜。此举被市场解读为新一轮楼市调控的序曲。

昨日,财政部、国税总局旋即发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》,对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税抓住司法公正这项民心工程 保证司法为民,并免征与公租房经营管理有关的一系列契税、印花税和土地增值税等。此外,市场上关于调控的声音也不绝于耳。“目前可能中央政府还没决定下多重的药,但若过了9月楼价仍继续明显上扬的话,政府再无回转余地,年底可能就要推出新一轮措施,房产税预计也会包括在内。”苏格兰皇家银行(RBS)亚太区地产研究部主管吴嘉俊28日在香港说。

提要:压抑不住的房价升势,让新一轮楼市调控走到了十字路口。9月27日,从权威渠道获悉,继国土部、住建部联手出台细化调控政策后,国家有关部委将联合下发进一步深化房地产调控政策,包括强化二三套房贷差别化,其中,作为政策“最后的砝码”的房产税可能提前亮出。该人士表示,新政将确定几个城市推行房产税试点。传言一出,房地产界引起轩然大波。

上海试点方案被退回 深圳、杭州已具备开征房产税技术条件

据悉,上海的房产税试点方案上次在上报国家发改委被退回后,目前还在修改中,尚未上报。在之前上海提交的房产税试点方案中,税率初定在0.5%~0.8%,略低于经营性物业的税率。北京大学林肯中心在日前提交的一份报告中提及,深圳、杭州在数据积累、批量评估技术CAMA系统,(下简称CAMA系统)以及机构设施方面,已经具备实战水平,可以考虑开征房地税。

近日,国务院发展研究中心研究员、“房地产税制改革”课题组成员倪红日在相关会议上透露:“中国从2003年起截至目前,对房地产税制改革一系列技术性的准备工作,已取得实质性突破,对经营性房地产大面积用新税制开征房地产税的条件基本成熟了。据了解,深圳的房地产税试点工作开始于2005年,到目前为止已经在机构、数据和系统方面具备了开征条件。 而在CAMA系统建设方面,深圳国土房产评估发展中心已经开发了成熟的房地产批量评估系统,这一系统与各相关部门数据库建立了数据接口,实现了电子化数据共享。

在杭州,地方税务机关最新的进展是把这些技术和成果应用于二手房交易征税,主要是征收契税,还涉及到其他的税种。这一举措主要是因为关于征收房地产税的决策一再陷入停顿,杭州为了不使系统闲置,“就把取得模拟评税工作实际运行软件系统先运用起来,这样初步构建起了房地产评税的工作组织实施机制。”

杭州市财政局直属征收管理局局长卓安军在相关会议上介绍,杭州“已在社区、物业等单位配合支持下,实地到每个住宅小区,对每一栋楼房进行勘察、牌照,登记住宅楼地址门牌,了解住宅楼所处的区域状况、交通条件、生活服务配套设施和环境质量、物业管理情况,核对房屋性质、层数、类型、建成年份等信息,摸清每一栋住宅楼的第一手信息。”

提要:压抑不住的房价升势,让新一轮楼市调控走到了十字路口。9月27日,从权威渠道获悉,继国土部、住建部联手出台细化调控政策后,国家有关部委将联合下发进一步深化房地产调控政策,包括强化二三套房贷差别化,其中,作为政策“最后的砝码”的房产税可能提前亮出。该人士表示,新政将确定几个城市推行房产税试点。传言一出,房地产界引起轩然大波。

专家称征税对楼市影响有限 政策落实是关键

尽管房地产调控的组合拳落点各有所重,但对房产税的专业解读,税务专家们或许最有发言权。知名财税专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓就明确表示,如果房产税加以调整出台的话,可以说没有任何技术上或者政策上的障碍.但如果在这个时机出台,时机还是有点欠火候.尤其是今年出台不是特别合适,因包括权属的确认、异地置业、评估的问题都没有完全解决。根据中国现行的房产税暂行条例,房产税依照房产原值一次减除10%至30%後的余值计算缴纳.房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%.自住用房则免征房产税。刘桓指出,中国房地产问题很复杂,不是税务部门单独发力能解决的,关键是政府要拿出态度,"在人均住房问题还没有解决,还较为困难、紧张的情况下,政府过早地开放市场,那不囤积才怪呢!" 他并解释称,中国目前的房地产税计算过于复杂,10个半税种相互交叉,税收负担较重,且税收的分布不合理.房地产项目有税的地方包括盖房,买卖房屋和拥有环节三个方面,但在中国持有环节却没有税,因此就形成马太效应,越没钱越买不起房,越有钱,越可以买房赚钱,大批资金因此进入存量房市场。

另一位不具名的财税部门官员亦称,税收本身具有转嫁性的特点,在目前中国房地产仍属卖方市场的前提下,被转嫁的税收很可能会继续推高房价。专家们预计,可行的办法就是把现在的房产税加以整顿,去掉一些过去的限制,对自住以外的征税。不过,上述财税部门官员也提到,本轮的房地产调控,让地方政府的土地财政受损各地暂时呈现弱稳状态,而廉租房的建设主要依靠地方政府,如果不尽快给地方政府明确的收入来源,势必会影响到地方政府的积极性。按现有的官方统计数据,结合最新的关于中国住房保有税徵收政策消息测算,一旦政府部门对住房开征保有阶段税费,每年此类税收的总额将突破1,000亿元人民币,与2009年现有房地产相关的五项税种的全年增量总额相当。

国家税务总局税收科学研究所所长刘佐9月10日亦对一直以来呼声很高的房地产税“泼冷水”,房地产税是地方税,从财政上讲对中央意义不大,对地方来说也不是一笔大钱,但地方企图通过这样的税,进行宏观调控,调节房地产市场、抑制投资,“这些说法都不能成立。”刘佐分析,从各国看,房地产税都是个很小的地方税种,其主要功能是给地方政府收一点钱用于社会治安、教育等,对经济的影响很小,比如中国房地产税只占税收总额的1%,“不能说对经济调节没作用,但作用很小,更没有听说哪个国家靠房地产税调节房价的。”

另外,对政府而言,可以说从来就不缺调控的"子弹",无论是节能减排抑或控制房价.但受多种因素影响,最终却往往很难达到预期的政策效果,其中的关键就是:政策落实。近期人民所做的"2010年上万人房价问卷大调查"显示,超八成友认为政策落实不力,74%的认为地方政府在调控中没有尽职尽责,68.4%的认为调控政策没有完全落实,效力被市场消化。

提要:压抑不住的房价升势,让新一轮楼市调控走到了十字路口。9月27日,从权威渠道获悉,继国土部、住建部联手出台细化调控政策后,国家有关部委将联合下发进一步深化房地产调控政策,包括强化二三套房贷差别化,其中,作为政策“最后的砝码”的房产税可能提前亮出。该人士表示,新政将确定几个城市推行房产税试点。传言一出,房地产界引起轩然大波。

偷逃房产税的八大手法

房产税是国家为了加强房产管理,控制固定资产投资规模,调整房产政策,稳定财政收入,而运用税收杠杆,依据房产价格或出租房产收入征收的一个税种。近年来,我们在审计中发现,有些单位和个人为了逃避国家监督,利用各种方法偷逃房产税,其手法多种多样,主要表现在:

一是将房产建成“马拉松工程”。

有些单位特别是企业,购建的房产投入使用后,故意不进行工程决算,有的虽已决算但长期不结转固定资产,将其列入在建工程长期挂账,或者将购建房产的费用支出长期挂在其他应收款、预付账款等帐户,虚列债权,对外号称房产未完工,在整个工程“马拉松”期间不计提房产税,偷逃了税款。

二是“浑水摸鱼”偷逃房产税。

有些单位故意不设置固定资产明细账,也不建立房产卡片等明细记录;有些单位将房产混入其他固定资产,只有资产总数而无房产明细数;有些单位只记房产数量而无房产价值。这样,利用账目混乱故意不提或者少提房产税,从而达到“浑水摸鱼”偷逃税款的目的。

三是“偷梁换柱”混淆房产偷逃税款。

按照规定,只要有屋面和围护结构,能够挡风遮雨,可供人们在其中生产、工作、居住或者储藏物质的场所就应该作为房产计提房产税。但我们在审计中发现,个别企业将建造的一些符合房产条件长期使用的坚固建筑如材料棚、工棚等列入临时建筑和简易建筑范围,不办理房产证,有些干脆混同修理支出和购买材料物品进行一次性摊销,不在固定资产中加以反映,但对这部分房产照提折旧,却不提取房产税。

四是暗中顶账“偷吃”房产。

有些单位将拥有的房产出租给某些单位和个人,承租人用服务、实物和其他形式为报酬抵付房租,特别是承租人将有些房屋用于餐饮服务业,出租人进行消费后,与其暗中抵账,“吃掉”房租,不纳入单位账务核算,在偷逃营业税的同时偷逃了房产税。

五是房屋“改头换面”实现增值后不增加房产。

按照规定,房产经过翻建、大修改造实现增值达到原值30%以上的,应增加房产原值,增值部分应计提房产税,但有些单位却将这部分支出直接列入费用,不增加房产原值,也不计提房产税。

六是秘密地搞“地下经营”偷逃税款。

有些单位暗中将房产用于出租或非自身业务使用房产,例如将房产用于生产、营业等;城镇居民将个人所拥有的房产用于出租和从事生产经营等“秘密活动”;有的单位甚至将房租收入形成“小金库”,在滋生腐败行为的同时偷逃了税款。

七是搞投资联营偷逃税款。

有些单位以房产联营投资,参与利润分红共担风险或者收取固定收入不担风险,投资方作为长期投资,账面已经减少了固定资产,不计提房产税,而具体使用房产的单位因为产权证等手续在对方也不提取房产税,从而偷漏了税款。

八是签订虚假合同税款申报不实。

主要是指房屋所有人与承租人签订虚假的出租合同,价格明显低于同一地段的同类房屋,从而造成出租房屋的租金以高充低,税款申报不实,偷逃了房产税。

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