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再度加码

2020-02-19 来源:

以“新国十条”出台为标志的一轮房地产调控在楼市经历了近四个月的观望、两个月的强势反弹之后,再度加码。9月26日晚间,国土部、住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设调控的通知》(以下简称《通知》)。《通知》以加快保障性住房供应和进一步加强土地市场管理为两大核心,再度重拳出击调控楼市。

土地,作为房地产开发的一级市场,不仅是开发商的生产资料和生存命脉,也是政府把控房地产市场的根本环节。历数近年来的几次调控,从督促“批而未用”的建设用地,到建立招拍挂过程中健全的信息公开制度,再到打击闲置用地专项治理工作,土地政策都是必不可少的组成部分。

此次出台的《通知》,以土地作为调控重拳,或能使效果好于以往。

在此种背景下,记者发现,不少民营品牌开发商危机意识强烈,谋求战略转型已不是个别企业露出的苗头,越来越多的房企通过各种方式延伸产品线、增加利润增长点,应对目前多变的“政策市”。

调控向纵

今年4月17日,“新国十条”出台标志着楼市进入调控周期。然而,在经历了4月中旬至7月的短暂观望后,8月全国楼市全面回暖,量价齐升之势难抑。8月北京住宅成交量环比增长2 %,上海环比增幅扩大至三成,深圳环比增幅更是达到80%左右,尽管有些人还在讨论楼市回暖的真假性,但说明楼市反弹已是事实。

在等待降价无望之后,买方再次出现恐慌性购房;而开发商则愈加有恃无恐,不仅没有降价,反而在蓄谋乘机涨价。楼市到底走向何方?此时,业内外都希望能得到一些政策信号。一些开发商担心,过快回暖只会促使政府再下猛药,而如今这一担忧最终成为现实。

26日晚间出台《通知》后,国土资源部相关负责人公开表示,尽管上半年国务院先后下发4号文和10号文,对遏制高房价、稳定房地产市场提出明确要求,但各地对房地产调控政策的认识仍然存在差异。

这是国土部首次针对调控政策落实不利的公开表态,矛头直指某些地方政府对待楼市调控的消极态度。该负责人表示,一些地区认为现阶段本地房价水平与地区经济发展基本适应,房价上涨并不快,出于担心调控可能影响地方经济和财政收入的考虑,对于落实中央调控要求,政府和各相关部门还在等待、观望,对土地供应和住房建设如何主动参与房地产市场宏观调控缺乏研究探索,对下一步如何推进落实考虑不多。

此次《通知》的出台,预示着房地产调控正向纵深方向发展。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,《通知》涉及土地和建设管理,实际上包括了房地产业的大部分领域,涉及面甚大。

调控关键在于“动真格”

然而,现实情况却是,由于在执行过程中落实不到位,本能够从根本上调控楼市的土地政策往往却是执行力最弱的政策。作为一项中长期政策,土地调控的效力很难立竿见影,在实施过程中常常不了了之。

就以今年6月启动的轰轰烈烈的整治闲置土地工作为例,当时国土资源部内部下达了“7月督察,8月约谈,9月问责,10月查完”的任务。整治工作在7、8月份尚进展顺利,而进入9月后开始难以推进,眼看问责大限就要到来,不仅国土部等相关部门应该公布的问责结果杳无音讯,就连那份囤地黑名单至今也没公布。

又如,2010年 月出台的国土部第 4号文(也称“国19条”)明确规定,在土地出让合同中,开发企业必须明确项目开工和竣工日期。但问题是,按照规定,这些时间节点应该通过媒体公开,但至今除了企业和政府外,土地出让和开发进度外界仍无从得知,更无法监督实施。

一位房地产开发商向记者坦言,土地调控政策对市场的影响力有限。“打击闲置关键是地方政府是不是动真格儿查。有明文规定,土地开工标准是必须达到项目总投资的25%,但很多开发商一直是打几根桩、竖起围墙就算开工,糊弄了事,地方政府也是睁一只眼闭一只眼。”

中原集团研究中心总监陶琦认为,已有政策之所以执行不到位,是因为地方政府落实的决心不够。而这次的土地政策效力能否完全释放,还有待观察。比如说《通知》规定,对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业,禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。也就是说,若被查实囤地,不仅是拿地的项目公司会被“禁足”土地市场,就连其整个母公司都会受牵连。那么根据此前国土部披露的2000多宗土地闲置案件,将有相当一部分企业被暂时逐出土地市场,其中不乏一些品牌房企。“这个规定一旦严格执行,打击面相当大,政策阻力肯定很大。” 此外,如何界定“企业原因”和“政府原因”?是否也留下了政策余地?

新的土地政策究竟能否令开发商囤地的现象绝迹,并缩短土地从供应到形成住宅产品推向市场的时间?SOHO中国董事长认为,对于土地的管理和监管是最为根本性的调控政策,是中长期政策,效果的显现不像政策等短期政策那么立竿见影。能否起到治本的作用,还是要看其执行力度。

不过,陶琦同时表示,《通知》的出台是政策进一步加码的信号,在中央如此之大的调控决心面前,各级地方政府和相关部门应该明白中央意图,此番政策落实效果应该能好于以往。

民企纷纷转型应对“政策市”

近年来楼市调控愈发密集,商品住宅开发的风险陡增,开发商们闭着眼睛赚钱的好日子已一去不复返。由于调控政策频出,且央企等各路实力资本纷纷入场争食,民营企业面临的竞争压力颇大。记者发现,在楼市调控、行业整合的大背景下,不少民营品牌开发商危机意识强烈,谋求战略转型已不是个别企业露出的苗头,越来越多的房企通过各种方式延伸产品线、增加利润增长点,应对目前多变的“政策市”。

杭州绿城集团近日宣布,成立绿城建设管理有限公司,为合作伙伴提供建设管理服务。在政策多变、企业面临高负债率高存货之时,绿城试图通过代建业务来缓解资金压力,寻找新的利润增长点,以此降低企业经营风险。

在SOHO中国近日举行的媒体电话会议中,董事长潘石屹不无得意地表示:“截至9月25日,SOHO中国销售额已达到18 亿元,提前三个月完成全年180亿元的销售任务。”潘石屹表示,不论是房产税政策还是信贷政策,对地产都几乎没有影响。

也正因为如此,上海公司董事长陈必安近日宣布,未来5年将把商业地产和豪宅开发作为发展的两大重心,增强企业抗风险能力,拓宽产品线,以减少住宅市场频频调控对企业经营的影响。包括一直坚持做住宅的万科也转变为“必须考虑商业地产”,世茂集团、等房企也纷纷开辟资源,转战商业地产。

中国指数研究院副院长陈晟表示,两部委此次出台的土地调控政策对于房产企业拿地积极性将起到抑制作用。国家调控力度的不断加大以及住宅市场浓厚的观望气氛,使得众多开发商以及投资机构开始转向住宅市场以外的领域。

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