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周日热点说技术

2020-03-29 来源:

周三企业说:现金为王,恒大现金*多,阳光城现金增长*快

  1、60家典型房企在手现金大爆发

  2015年,60家典型上市房企的在手现金为11804.13亿元,同比增长33.09%。现金同比增长的企业达48家,涨幅在50%以上的有20家企业。

  其中持有现金*多的房企为恒大,达1640亿元,现金水平为第2名中海的两倍。现金排名前十的房企中以千亿企业及央企为主。现金增幅较大的为阳光城,同比增长248%。同比增长较高的企业多为中型扩张中房企。

  2、融资、回款提振,多数企业现金显著增加

  1、融资增加拉动现金增长:恒大地产

  处于大举扩张期的企业,企业销售规模增长明显,*开发资金需求强烈,销售回款常常不足以支撑企业的*开发需求,企业只有通过融资来拉动现金流。

  恒大是*典型的企业,企业的*开发力度远远大于销售回款,为了保持扩大势头,恒大需要大量的融资,因此我们看到,恒大的总有息负债规模从2012年的623亿元,增加到2015年的3726亿元,2015年当年的净借贷增加达1408亿,这成为恒大在2015年现金大幅增长的主要因素。

  2、*减弱使持有现金增加:中海地产

  除了融资拉动的现金增长外,企业通过减少*同样可以实现现金增长。在2015年,中海、招商、光明地产等企业,*开发力度相对较小,与此同时“重组”给企业带来了资金与资源优势,在销售回款及融资的两重作用下,企业持有现金增加显著。

  以中海为例,由于中海与中建地产业务整合的原因,2015年仅新增土储761万方,在7家千亿房企中新增土储*少,但是中海销售回款处于较好水平,2015年销售回款达1082亿,因此企业持有现金较多。

  三、持有物业影响及融资受阻,少数企业现金减少

  1、*性现金流减少致现金下落

  (1)*物业开发力度较大,资金沉淀减少现金:万达

  万达、龙湖等房企的突出表现为*性现金流流出显著,主要原因是期内*物业增加显著。这类企业一般都是将销售回款的一部分用于*商业地产,因此这类企业的*性现金流一般都为负。例如万达在2015年其*性现金流出到达了467.39亿元,其中购置*物业支出为386.26亿元,占比到达82.64%。

  (2)轻资产战略增加现金流出:万科

  愈来愈多的房企开始试水轻资产战略,这意味着部分项目要展开小股操盘,或是合作开发的模式,故而使得*联营及合营公司的支出增加。这是企业新的扩大模式带来的变化,随着越来越多的范围房企采取小股操盘、合作开发的扩张路径,企业的扩张力度将更多体现在*性现金流的变化上。

  以万科为例,2015年其*性现金流出为209.47亿元,较2014年34.87亿元有了显著增加,分析其细项,我们发现,*联营及合营公司的支出到达了一半以上。

  2、融资力度不足致现金下降:瑞安

  虽然去年以来国内融资环境整体向好,但不容忽视的是仍有部分中小企业在激烈的行业竞争中表现不佳,融资规模相对较小,如瑞安房地产、路劲基建、合生创展等销售不振的企业,都面临再融资难题。

  2015年瑞安净借贷增加了53.02亿元,但融资性现金流照旧出现负数状态,这主要是偿还债务、支付利息以及分派股息方面的支出增加。通过分析其2015年融资明细,我们发现,在房企发债如火如荼的2015年,瑞安在境内公司债方面也并没有动作,融资规模因此也遭到了极大的限制。

  4、市场宽松是当前现金增长主要动因,受益改革央企现金实力更强

  当前房企的现金变化,有以下几个特点:

  1)市场整体的资金面宽松,2015年房企销售及回款情况普遍较好,而且融资渠道畅通,融资利率不断创新低,经营性现金流多为正。

  2)扩张型企业,现金不降反增,处于规模快速扩大中的企业,对于资金的需求量更大,特别在融资便利的环境中势必大量“圈钱”,企业的*力度高但是融资力度更高。

  3)整合重组中企业常常收缩*力度,现金普遍较多,在当前国企改革的背景下这将是一个普遍现象,一方面由于国企整合难度大,会分散企业的*精力;另一方面,整合本身会带来土地储备。因此这类企业的现金往往偏多。

  4)持有商业较多的房企,资金沉淀常常影响企业现金,商业物业更多依托长期租金收入带来的现金流,因此在商业的培养期,资金沉淀导致的现金减少无可避免。

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