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堪培拉99年产权背后的故事

2019-07-29 来源:

时间: -1

各位安居客的朋友们大家好,上期过后有朋友问我为什么澳洲首都堪培拉的土地产权是99年,而不像别的城市是永久的,这期我就来跟大家分享一下这其中的奥妙。

首先我们还是按例来回归一下这两周澳洲房产市场的一些情况。

本周截止到 月10号,墨尔本的拍卖市场清拍率是72%,悉尼继续低迷的状态来到了64%,布里斯班一直保持不景气的状态57%的清拍率,阿德莱德虽然是7 %的清拍率但是拍卖的数量但是需求量是在是太少了总共拍卖只有58套。

可以看到墨尔本的市场因为房价的可负担性更高已经率先恢复到了卖方市场达到了超过70%的清拍率。但是值得注意的是墨尔本的成交中位价从之前的80多万澳元下跌到了66万澳元的中位价。这是为什么呢?下面我放上几个区的对比图就能很明显的看出来,远郊地区的可负担性更足,很多首次购房者选择这些地区购买自己的第一套房产,所以成交数目上远远超过了其他的老牌区域,而老牌区域由于价格实在太高所以成交数量基本只有一两套一个区的情况。这就不难解释为什么墨尔本的清拍率高但是中位价反而变低了,现在是首套购房者的市场,所以投资的方向可以转移到这些区域,这个我在前几期其实都有提到过,现在市场已经证明了我的说法。

悉尼的话,虽然清拍率低,但是中位价格一直保持在了120万上下。说明悉尼现在的市场还是集中在高房价为主的区域,家庭之间进行房产的置换。什么是家庭之间房产的置换呢?举个很简单的例子,一个年轻或者中年的家庭,有了孩子了,原先的1 房2房公寓已经不足以满足他们的生活条件,他们需要置换到大套的比如 房4房的房子。而老年人因为子女已经独立,不需要原先的 房4房房子居住,他们就会选择将房子进行拍卖,那么正好满足了年轻或者中年家庭的住房需求,所以交易就成交了。这就是我们常说的升面积(up-size)和降面积(down-size)。这也就不难解释为什么悉尼的清拍率低但是成交的中位价还是保持在了高位。

下面我放上一张从今年开始到 月份五大首府城市的房价指数变化图,可以看到悉尼因为可负担性变差,从今年开始房价已经下跌了1.65%,墨尔本因为之前1,2月的低迷状态房价下跌了0.25%,其余城市除了布里斯班略微上涨了0.2%以外都是下跌趋势。

对比过去12个月的房价指数来看,墨尔本可以说引领了整个澳洲房价的涨幅,达到了6. 5%,悉尼下跌了1.1%,珀斯下降了2.5%,其余主要城市具有小幅上涨。

再次划重点:可负担性和市场的主要购买力应当作为投资的首要考虑因素

好了下面我们来说说为什么堪培拉的房屋产权为99年。很多人应该都知道堪培拉的房屋产权和澳洲其它的城市不太一样,并不是永久产权,而是99年的 租约 ,也就是 Crown Lease 。也就是说堪培拉的土地是政府所有,所有人都只有租用的权利,这点倒是和中国的房屋产权70年相似。原因是因为堪培拉地区所在的首都领地原本是属于新年威尔士州的,在1911年的时候,新州州政府将堪培拉及周边的一片土地交给了联邦政府。从法律意义上来说,整个首都领地都是联邦政府以皇家租约(CrownLease)的名义从新州租来的。

当时联邦政府因为刚刚成立不想花费太多纳税人的钱来建设这个新首都,所以打算将这片租来的土地再转租给个人以换取租金收入作为建设首都的资金。其实早在一个多世纪以前,澳大利亚联邦政府还没成立的时候,当时的政治家们就已经决定了要在首都领地实行土地租赁系统。

堪培拉的土地租赁系统源自19世纪后期的一位美国社会哲学家亨利 乔治(Henry George)所做的一个大胆的社会实验。

他认为,土地的所有者们什么也没做,就自然而然地享受到了城市发展带来的住宅升值收益,这是不合理的。所以政治家们接受了这一学说,希望之通过出售土地使用权这一手段来 抹去 首都这个新兴城市中的资本增长。同时,因为在首都有很多政府机构和设施,政府将土地所有权掌握在自己手里也可以避免很多征用土地时的麻烦和额外的费用,降低成本。

值得注意的是,其实在堪培拉购买房产并不意味着重新获得一份99年的租约。比如说你现在买了一个房龄40年的老房子,房子的地是50年前开发的,也就是50年前从政府那里租来的。那么当你拥有这个房子的时候租约就还剩下49年而不是99年。49年到期之后,你还需要重新申请租约的更新。首批99年租约的房子到202 年就到期了,但是政府不会像真的房东一样,在租约到期之后把房子收回,把你赶出家门。大部分的房子还是很容易就续约的。但是,这个 房东 也不是没有终止过租约的,甚至还收回了土地。201 年的时候堪培拉政府首度终止了一份居民用地租约,也就是说政府没收了一块 卖出去 的土地。原因是因为买家,也就是 租 了这块地的人6年的时间都没有在这块地上面盖房子。这在堪培拉是不被允许的。从法律上要求买地的一方需要在买地之后的12个月内开始动工,并在2年之内完工。所以在堪培拉 囤地 的行为是不被允许的。当然,在守法的情况下,一份简单的续约合同还是很容易搞定的。

好了这期就跟大家分享到这里,有任何关于澳洲房产置业投资的问题都可以加我的: ,来进一步的了解讨论。我们下期再见。

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